Vertragsrecht jura-basic (Auflassung) - Grundwissen
   
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Eigentum (Eigentumsübertragung von Immobilien, Grundstücken)

Auflassung

Die Auflassung soll einen Eigentumswechsel herbeiführen.

Beim Grundstückskauf ist der Kaufvertrag das Verpflichtungsgeschäft. Mit dem Abschluss des Kaufvertrags ist der Käufer noch nicht Eigentümer der Sache. Der Kaufvertrag verpflichtet den Verkäufer lediglich zur Eigentumsübertragung (§ 433 BGB@). Nach dem Abschluss des Kaufvertrags ist der Verkäufer dann verpflichtet, den Kaufvertrag zu erfüllen. Zur Erfüllung des Kaufvertrags (Verpflichtungsgeschäfts) ist die Eigentumsübertragung des Grundstücks (Immobilie) erforderlich.

Für die Eigentumsübertragung ist die Einigung der Parteien über die Eigentumsübertragung notwendig. Die Auflassung ist die Einigung der Parteien über die Eigentumsübertragung.

Die zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück nach § 873 erforderliche Einigung des Veräußerers und des Erwerbers (Auflassung) muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einer zuständigen Stelle erklärt werden (§ 925 Abs. 1 BGB@). Veräußerer und Erwerber müssen nicht persönlich anwesend sein. Sie können sich auch durch Stellvertreter vertreten lassen.

Zur Entgegennahme der Auflassung ist jeder Notar zuständig (§ 925 Abs. 1 BGB@). Die Erklärung einer Auflassung soll nur entgegengenommen werden, wenn die nach § 311b Abs. 1 Satz 1 erforderliche Urkunde über den Vertrag vorgelegt oder gleichzeitig errichtet wird (§ 925a BGB@).

Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB@).

Sind der Veräußerer und der Erwerber darüber einig, dass sich die Veräußerung auf das Zubehör des Grundstücks erstrecken soll, so erlangt der Erwerber mit dem Eigentum an dem Grundstück auch das Eigentum an den zur Zeit des Erwerbs vorhandenen Zubehörstücken, soweit sie dem Veräußerer gehören. Im Zweifel ist anzunehmen, dass sich die Veräußerung auf das Zubehör erstrecken soll (§ 926 Abs. 1 BGB@). In diesem Fall geht das Zubehör eines Grundstücks mit dem Grundstückseigentum auf den Erwerber über.

Eine Auflassung, die unter einer Bedingung oder einer Zeitbestimmung erfolgt, ist unwirksam (§ 925 Abs. 2 BGB@), z.B. eine Kauf unter Eigentumsvorbehalt (bis zur vollständigen Bezahlung des Kaufpreises, § 449 BGB@), ist nicht möglich.

Für eine Eigentumsübertragung ist neben der Auflassung auch die Eintragung im Grundbuch erforderlich (§ 873 BGB@). Das Eintragungsverfahren erfordert einen Antrag gegenüber dem Grundbuchamt und eine Eintragungsbewilligung des Eigentümers des Grundstücks (s.u. Eintragungsbewilligung).

Die Auflassung kann durch eine Auflassungsvormerkung gesichert werden (s.u. Auflassungsvormerkung).

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Seite aktualisiert: 04.04.2016, Copyright 2017